(相关资料图)
3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，REITs扩容至商业地产，与此前证监会表态相呼应。
事件评论
REITs将扩容至商业地产，对独立性、回报率及再投资等有明确要求。此次文件要点如下：1）扩容与隔离：为响应国家关于恢复和扩大消费的决策部署，将狭义商业地产以消费基础设施的形式纳入REITs基础资产，包括百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业等；但在主体上强调项目发起人须具备独立法人资格，不得从事商品住宅开发业务，不得为住宅开发变相融资。2）回报率要求：特许经营权类项目IRR原则上不低于5%；商业等偏产权的非特许经营权类项目，未来3年净现金分派率原则上不低于3.8%，在不低于90%派现率的情况下，隐含商业REITs估值约20X+。3）再投资要求：净回收资金（扣除相关债务、税费、参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量项目，不超过10%可用于小股东退出或补充发起人流动资金等；回收资金可跨区域、跨行业使用；净回收资金2年内使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。
打通商业地产“投融管退”最为关键一环，核心资产与优秀运营类标的迎来价值重估。1）加大REITs市场优质标的供给：REITs底层资产扩容至消费基础设施，消费行业空间巨大，核心区域、优质运营的商业地产相较其他项目的回报率更为丰厚，为国内起步较晚、供不应求的REITs市场提供增量优质标的。2）盘活存量资产，协助主体退出：商业地产REITs打通“投融管退”最为关键的一环，拓宽退出路径，盘活存量资产，优化主体资产负债表，加速推动房地产公司从重开发的粗放模式向重运营的精细模式转型。3）优质标的迎来价值重估：当前多数商业地产一般按成本法或公允法记录在房企资产负债表的“投资性房地产”科目，产生的净现金流及净利润按二级市场地产股的较低市盈率给予估值，商业地产REITs打通后将带来优质项目的价值重估（参照已上市REITs估值、现金分派率要求推测达20X+）。4）哪些资产更为受益？从可能性来看，项目需产权清晰，前期抵押、经营贷等债务做好清偿工作，从资金链角度看，兼具核心资产与出表意愿的优质房企，通过独立法人实现与开发的隔离后，有望借助REITs通道退出；从回报率角度看，聚焦核心一二线、区位优异、运营优质、NO/Ebitda回报率更高的项目更受投资人青睐。·投资建议：核心资产和优秀运营迎来价值重估。1）兼具核心资产与出表意愿的优质房企，有望享受重估溢价，原来估值越扎实的企业（或者成本法入账，或者资本化率更高），重估溢价相应越高，报表改善和扩表预期将形成正循环，建议关注H股优质商业地产标的、A股的大悦城/中国国贸及核心园区类公司。2）在回报率的客观约束下，运营能力成为价值创造的关键环节和稀缺资源，优质商管公司将享受更广阔的成长空间和估值溢价，建议关注华润万象生活，二级市场的打通也拓宽房地产私募基金的展业空间，建议关注光大嘉宝。3）即便项目不出表（不能或者不愿），但优质项目经营性现金流是客观存在的，尤其在提高分红率后，市场自会去追逐核心资产，只是重估的充分程度会有一定打折。
风险提示
1、政策推进进度不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
标签：
