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1、问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！

【资料图】

答：你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。

但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。

1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。

深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。

首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。

就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。

或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。

豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。

深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。

2.今天的华润城，周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格?

一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。

二是该片区新建的南山外国语科华校区。南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。

到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。

华润的定位只是刚豪而已。

3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。

没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异?

一是大南山概念，区位优势；

二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。

三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。

第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。

而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。

也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。

但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。

赚那么多钱，不就是为了享受生活吗? 更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。

在星球中也分享过了，刚需和豪宅是2个极度分化的市场。

目前来看，这几个小区的排序 参考知识星球内部分享。

2、问：老师您好！福田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。

答：世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。 这2个楼盘对比，优先碧水龙庭。

3、问：大师兄你好，想请教下，我们现在想买学位房，南山和百花都在千万，家里是全部资金用完后没资金流，小孩三年后上学，选择百花片区的话，对于当前百花片区是高位吗？未来怎么看，全副资金买这边要注意啥。

答：百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。 如果真是看重百花的教育就买，如果同样看重升值建议再多看看。

4、问：你好，请问深圳首套房，首付180左右，想买套房自住。我在南山，我老公在宝安工作。南山和宝安都涨了很多，现在买会不会高位接盘？或者买龙华的红山，上塘，不知道大神有什么建议呢？

答：西乡有600万内的次新房，这两年把上一波涨幅消化得差不多了。龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做妈妈的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，唯一不需要的是花很多体力在路上。

5、问：你好，想问一下现在手上100万左右，想上车深圳自住有什么好的建议嘛，看了罗湖的置地逸轩一房一厅，价格能入手的罗湖小两房大部分就比较老了，布吉的两房还有大运那边的，从区域和价格还有什么好的意见。

答：你好，首付100万，置地逸轩纯自住可以入手。 但是考虑未来升值潜力，大运是更好的选择。

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